אלעד טויטו עונה על השאלות הכי חשובות בעולם המשכנתאות – ונותן טיפים שלא תקבלו מהבנק

אלעד טויטו הוא יועץ משכנתאות עם תואר שני וחבר התאחדות יועצי המשכנתאות, המתמחה בליווי לוקחי משכנתאות, מחזורים ואיחוד הלוואות.

❓ למה ייעוץ משכנתאות כל כך חשוב?

אין ספק כי החלטות פיננסיות חכמות משפיעות באופן דרמטי על איכות חיינו, והמשכנתה מהווה את פעולת המימון המשמעותית ביותר לכל משפחה.
עם זאת, בשל חוסר ידע והבנה מעמיקה של מנגנון המשכנתה, משפחות ויחידים עשויים להפסיד מאות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתה.

כחלק ממקצועי, אני מסייע למשפחות, זוגות צעירים ורווקים להבין את שוק המשכנתאות, לבנות תמהיל מותאם אישית שיתאים להם לאורך השנים, ולחסוך כסף באמצעות משכנתה חכמה שמותאמת לצרכים האישיים שלהם.
מטרתי העיקרית היא להעניק ללקוחותיי ביטחון פיננסי ושקט נפשי לאורך כל תקופת המשכנתה.

❓ איך אפשר לדעת אם הריבית שהבנק מציע משתלמת? ומה חשוב לבדוק?

אם הבנק מציע לכם ריבית – אין זה אומר שהיא בהכרח הריבית הטובה ביותר שתוכלו להשיג.
הדרך לדעת אם הריבית משתלמת היא לבצע סקר שוק והשוואת הצעות ממספר בנקים. חשוב לזכור שכל בנק מתמחר את המשכנתאות באופן שונה, והפערים יכולים להיות משמעותיים.
רק כאשר כל הבנקים, למעט אחד, מודיעים לכם שאינם יכולים להתחרות – תדעו שמצאתם את ההצעה המשתלמת ביותר.

סעיפים חשובים לבדיקה:

✅ סוג הריבית – האם היא קבועה או משתנה?
ריבית קבועה מספקת יציבות לאורך זמן, בעוד ריבית משתנה – כשמה כן היא – משתנה במרוצת השנים בתחנות קבועות שחשוב לעקוב אחריהן.

✅ מדד המחירים לצרכן – חלק מהמסלולים צמודים למדד, דבר שעלול להגדיל את החוב לאורך הזמן.

✅ עמלות פירעון מוקדם – אם תחליטו לפרוע את המשכנתה (או חלק ממנה) לפני הזמן, ייתכן שתדרשו לשלם קנסות במסלולים מסוימים.

❓ האם כדאי לקחת משכנתה עכשיו – או לחכות לריבית נמוכה יותר?

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר.
כולנו רוצים ריבית נמוכה, אך בלתי אפשרי לתזמן את השוק ולחזות שינויי ריבית.
כן מומלץ לעקוב אחר שינויים מאקרו ומיקרו כלכליים ולהבין את ההיבטים הכלכליים – אבל בשביל זה בדיוק יש יועצי משכנתאות, שיעשו את זה עבורכם ויחסכו לכם כסף רב.

המלצה שלי:

אם אני מתבקש לתת את דעתי – בנו משכנתה חכמה ויציבה עם מסלולים המאפשרים לכם ליהנות מירידת ריבית בעתיד, וגמישות למחזור, על מנת לגדר סיכונים.

❓ מה ההבדל בין משכנתה בנקאית למשכנתה חוץ-בנקאית – ולמי זה מתאים?

משכנתה בנקאית היא המסלול הרגיל שבו רוב האנשים בוחרים – הלוואה מהבנק בריבית תחרותית, בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה.
מנגד, משכנתה חוץ-בנקאית ניתנת על ידי גופים פיננסיים פרטיים, קרנות וחברות ביטוח – לרוב עבור עסקאות שאינן עומדות ברגולציה של בנק ישראל.

יתרונות וחסרונות של משכנתה חוץ-בנקאית:

✅ מתאימה למי שצריך אחוזי מימון גבוהים, נמצא במצב פיננסי מאתגר, או שיש לו BDI שלילי.
❌ אם ניתן לקבל משכנתה בנקאית – זו לרוב הבחירה העדיפה מבחינת עלויות.

❓ אילו טעויות הכי נפוצות כשנוטלים משכנתה – ואיך אפשר להימנע מהן?

לצערי, מגיעים אליי לא מעט תיקי מחזור עם תמהילים גרועים שבנה הבנק – תמהילים עם סיכונים גבוהים, תנודתיות, חוסר איזון בין המסלולים ובעיקר אי התאמה לצרכי הלקוח.

בפועל, לקוחות אלה מפסידים עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים – ומשלמים מאות שקלים מיותרים כל חודש.
הטעות הגדולה ביותר היא לקחת משכנתה בלי יועץ.

טעויות נפוצות נוספות:

❌ לא מבצעים השוואה בין בנקים (או בודקים רק 2–3).
❌ לוקחים משכנתה לטווח ארוך מדי – מקטין את ההחזר אך מגדיל את הריבית.
❌ לא מתכננים פירעון מוקדם – חלק מהמסלולים כוללים קנסות.
❌ לא מבינים את השפעת המדד – צמודי מדד מתייקרים עם הזמן.
❌ לא עוקבים אחרי המשכנתה ומתייחסים אליה כ"סגורה".
❌ לא מתייעצים עם יועץ מקצועי – יועץ מנוסה חוסך לכם כסף וזמן.

❓ אם אני מתכנן למכור את הבית בעוד כמה שנים – איך כדאי לבנות את המשכנתה?

במקרה כזה, כדאי לבנות משכנתה גמישה לפירעון אך יציבה מבחינת המדד, כדי להימנע מ"התנפחות" של החוב.
הנה ההמלצות:

✅ בחרו במסלולים עם עמלות פירעון נמוכות או ללא קנסות יציאה – למשל ריבית משתנה כל 5 שנים.
✅ בחרו במסלולים לא צמודי מדד.
✅ שמרו על תקופת משכנתה קצרה.
✅ בדקו את אפשרות גרירת המשכנתה לנכס הבא.

🧠 לסיכום:

נטילת משכנתה היא ההחלטה הפיננסית החשובה והגדולה ביותר בחייכם.
חשוב להבין את כל האפשרויות, להימנע מטעויות, ולוודא שאתם בוחרים במשכנתה שמתאימה בדיוק לצרכים האישיים שלכם.

פנייה ליועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה תוכל לחסוך לכם זמן וכסף רבים – ולהחזיר לכם את השליטה.

📞 לשיחת ייעוץ ללא התחייבות:
אלעד טויטו M.A.
מנכ"ל אריאור משכנתאות
חבר התאחדות יועצי המשכנתאות
📱 0547-393231